1) Majorités requises – Loi n° 18-00 relative à la copropriété des immeubles bâtis
a) Principe
La surélévation constitue :
- une atteinte aux parties communes et à la structure de l’immeuble ;
- une modification de la consistance de l’immeuble et des quotes-parts (tantièmes) ;
- souvent une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division (EDD).
b) Majorité applicable
Selon la loi 18-00 :
| Nature de la décision | Majorité requise |
|---|
| Travaux affectant les parties communes | Majorité des 3/4 des voix de tous les copropriétaires |
| Modification du règlement de copropriété | Unanimité |
| Aliénation ou modification substantielle des parties communes (ex. droit de surélévation non prévu) | Unanimité |
➡ En pratique : la surélévation exige l’unanimité des copropriétaires, sauf si :
- le règlement de copropriété prévoit expressément un droit de surélévation, déjà attribué à un copropriétaire ou au promoteur.
c) Conséquences juridiques obligatoires
- Modification de l’EDD et des tantièmes
- Mise à jour du règlement de copropriété
- Acte notarié
- Publication à la Conservation foncière
2) Adaptation des sûretés et servitudes – Loi n° 39-08 relative aux droits réels
Avant tout permis :
a) Hypothèques existantes
Si l’immeuble est grevé d’hypothèques :
- L’extension peut modifier l’assiette du bien hypothéqué.
- Il faut :
- notifier les créanciers hypothécaires ;
- obtenir leur accord si la modification affecte leur garantie ;
- publier toute modification au titre foncier.
b) Servitudes
Vérifier et adapter si nécessaire :
- Servitudes de vue (distances légales)
- Servitudes de passage
- Servitudes de hauteur ou d’alignement
- Mitoyenneté (mur porteur)
Toute modification :
- nécessite l’accord des bénéficiaires de la servitude ;
- doit faire l’objet d’un acte authentique publié.
c) Droit de superficie
Si la surélévation est confiée à un tiers (ex. promoteur social) :
- Constitution possible d’un droit de superficie (art. 116 et s. loi 39-08)
- Acte notarié obligatoire + inscription foncière
3) Conditions d’urbanisme – Loi n° 12-90 relative à l’urbanisme
Avant le permis de construire :
a) Vérification de conformité :
- Plan d’aménagement ou plan de zonage
- Hauteur maximale autorisée
- Coefficient d’occupation du sol (COS)
- Densité
- Destination autorisée (logement social)
b) Autorisations requises
- Permis de construire
- Plans signés par architecte
- Étude technique (structure porteuse)
- Avis de la commission technique communale
c) Logements sociaux
Si projet conventionné :
- Convention avec l’État (exonérations fiscales)
- Respect des plafonds de superficie et prix réglementés
4) Ordre pratique recommandé
- Vérifier le règlement de copropriété.
- Obtenir l’unanimité en assemblée générale.
- Établir acte notarié modifiant EDD + règlement.
- Régler la situation des hypothèques et servitudes.
- Publier les modifications à la Conservation foncière.
- Déposer la demande de permis de construire.
- Conclure, le cas échéant, la convention logement social.
⚖️ Point d’attention majeur
En jurisprudence marocaine, la surélévation sans unanimité est généralement annulable, même si la majorité qualifiée a été obtenue.
Si vous le souhaitez, je peux vous préparer :
- un modèle de résolution d’assemblée générale ;
- ou une check-list notariale complète pour sécuriser l’opération.